住宅ローン計算機
借入金額・金利・返済期間を設定して、月々の返済額・総返済額・総利息を計算。 元利均等返済方式で、年ごとの返済推移も確認できます。住宅購入時の資金計画にご活用ください。
借入条件の設定
借入金額、金利、返済期間を入力してください。（元利均等返済方式）
計算結果と内訳
月々の返済額（目安）
返済推移グラフ
年別サマリー
節目となる年の残債状況と累計返済額
| 経過年数 | 累計元本返済 | 累計利息 | 残債（未返済額） |
|---|---|---|---|
| 1年経過 | 656,767円 | 445,497円 | 29,343,233円 |
| 5年経過 | 3,384,540円 | 2,126,780円 | 26,615,460円 |
| 10年経過 | 7,032,511円 | 3,990,129円 | 22,967,489円 |
| 15年経過 | 10,964,417円 | 5,569,543円 | 19,035,583円 |
| 20年経過 | 15,202,358円 | 6,842,922円 | 14,797,642円 |
| 25年経過 | 19,770,153円 | 7,786,447円 | 10,229,847円 |
| 30年経過 | 24,693,476円 | 8,374,443円 | 5,306,524円 |
| 35年経過 | 30,000,000円 | 8,579,239円 | 0円 |
※上記は元利均等返済方式を前提とした概算値です。実際の契約内容（ボーナス払い、金利タイプの変更、保証料など）によって異なる場合があります。
計算結果
月々の返済額（目安）
総返済額の内訳詳細
借入金額 3000万円 を 年利 1.5% で 35年間 借り入れた場合、 毎月の返済額は 91,855円 になります。 総返済額の 4千万円 のうち、利息の負担額は 858万円 となります。
住宅ローンの基礎知識
住宅ローンには主に3つの金利タイプがあります：
変動金利
目安: 0.3〜0.7%
○ 金利が低い
× 金利上昇リスク
固定期間選択
目安: 0.8〜1.5%
○ 一定期間安定
× 期間終了後変動
全期間固定
目安: 1.5〜2.0%
○ 返済額が確定
× 金利が高め
金利別・総返済額の比較（3000万円・35年）
| 金利 | 月々返済額 | 総返済額 | 総利息 |
|---|---|---|---|
| 0.5% | 77,875円 | 3,271万円 | 271万円 |
| 1.0% | 84,685円 | 3,557万円 | 557万円 |
| 1.5% | 91,855円 | 3,858万円 | 858万円 |
| 2.0% | 99,378円 | 4,174万円 | 1,174万円 |
| 3.0% | 115,455円 | 4,849万円 | 1,849万円 |
借入額別 月々返済額シミュレーション
金利1.5%、35年返済の場合の月々の返済額です。年収に対する返済比率は25%以内が安全圏、30%を超えると負担が大きくなります。
年収から借入可能額を逆算する方法
一般的に、年収の6〜7倍が住宅ローンの借入可能額の目安と言われています。 ただし、金融機関の審査では返済比率（年収に占める年間返済額の割合）が重視されます。
無理なく返済できる水準
審査は通るが生活が苦しくなるリスク
変動金利 vs 固定金利 徹底比較
| 項目 | 変動金利 | 全期間固定金利 |
|---|---|---|
| 金利水準（2026年現在） | 0.3〜0.7% ネット銀行は特に低い | 1.5〜2.0% フラット35は約1.8% |
| 金利見直し | 6ヶ月ごと （返済額は5年固定が一般的） | なし （完済まで金利変わらず） |
| 3000万円・35年の月々返済額 | 約7.5万円 （金利0.5%の場合） | 約9.2万円 （金利1.5%の場合） |
| 総返済額（金利変動なしの場合） | 約3,271万円 固定より約587万円安い | 約3,858万円 確実にこの金額 |
| メリット | • 金利が低く、当初の返済額が少ない • 金利が上がらなければトータルでお得 • 繰り上げ返済手数料が無料の銀行が多い | • 返済額が確定し、ライフプランが立てやすい • 金利上昇のリスクがゼロ • 精神的な安心感がある |
| デメリット・リスク | • 金利上昇リスクがある • 将来の返済額が読めない • 金利が大幅上昇すると返済困難になる可能性 | • 当初の金利が高い • 金利が下がっても恩恵を受けられない • 変動金利が低いまま推移すると損 |
変動金利が向いている人
- • 繰り上げ返済を積極的に行える人
- • 収入増加が見込める人（昇給・共働き）
- • 金利上昇時に対応できる貯蓄がある人
- • 返済期間を短く設定できる人（20年以内）
固定金利が向いている人
- • 確実な返済計画を立てたい人
- • 子どもの教育費など支出増加が予想される人
- • 収入が安定しており変動リスクを避けたい人
- • 金利上昇を心配せず安心して暮らしたい人
💡 ポイント：「変動金利で借りて、浮いた分を繰り上げ返済に回す」戦略が最も合理的とされています。 ただし、金利上昇時に対応できる余裕資金が必須です。不安なら固定金利で安心を買うのも選択肢です。
繰り上げ返済の効果シミュレーション
繰り上げ返済は元本を直接減らすため、その後の利息負担が大幅に軽減されます。 特に返済初期の繰り上げ返済は効果が絶大です。
ケース：3000万円・金利1.5%・35年ローン
1年目に100万円繰り上げ返済
効果：約83万円の利息軽減、返済期間が約2年短縮
5年目に100万円繰り上げ返済
効果：約64万円の利息軽減、返済期間が約1.8年短縮
10年目に100万円繰り上げ返済
効果：約42万円の利息軽減、返済期間が約1.5年短縮
20年目に100万円繰り上げ返済
効果：約15万円の利息軽減、返済期間が約1年短縮
繰り上げ返済の2つの方法
繰り上げ返済の注意点
- • 手元資金を使い切ると急な出費に対応できない
- • 最低6ヶ月分の生活費は残しておく
- • 住宅ローン控除期間中は控除メリットと比較
- • 変動金利なら繰り上げ返済手数料無料が多い
- • 固定金利は手数料がかかる場合がある（数万円）
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を徹底解説
住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が所得税から控除される制度です。 控除しきれない分は住民税からも控除されます（最大9.75万円/年）。
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 控除期間 | 最大控除額 |
|---|---|---|---|
認定住宅（新築） 長期優良住宅・ZEH等 | 5,000万円 | 13年 | 455万円 |
省エネ基準適合住宅（新築） | 4,000万円 | 13年 | 364万円 |
中古住宅 省エネ基準適合 | 3,000万円 | 10年 | 210万円 |
その他の住宅（新築） 省エネ基準不適合 | 0円 | - | 控除対象外 |
⚠️ 2024年以降の重要な変更点
- • 新築住宅は省エネ基準適合が必須（2024年1月以降）
- • 省エネ基準に適合しない新築住宅は控除対象外
- • 中古住宅は従来通り控除可能（省エネ基準適合なら限度額アップ）
具体例：年収500万円、ローン残高3,000万円の場合
年間控除額：3,000万円 × 0.7% = 21万円
所得税：約10万円（全額控除）
住民税：残り11万円を住民税から控除（上限9.75万円まで）
→ 実際の控除額：10万円 + 9.75万円 = 19.75万円/年
13年間の合計：約230万円の税額控除（ローン残高は年々減るため実際はやや少ない）
住宅ローンでよくある失敗例
❌ 年収ギリギリまで借りて生活が苦しくなる
金融機関の審査上限は年収の8〜9倍だが、実際に返済するのは自分。教育費・老後資金の積立も考慮せず借りすぎた結果、家計が破綻。
✓ 対策：安全な借入額は年収の5〜6倍まで。返済比率は手取りの25%以内に抑える。
❌ 変動金利の低さに飛びついて金利上昇時に対応できない
当初の低金利に魅力を感じて変動金利を選んだが、貯蓄がなく金利上昇時に対応不可。返済額が1.25倍に跳ね上がって破綻。
✓ 対策：変動金利は「金利が上がっても対応できる貯蓄」がある人向け。不安なら固定金利を選ぶ。
❌ 諸費用を甘く見積もって自己資金不足
物件価格以外に、登記費用・仲介手数料・火災保険・引越代など物件価格の5〜10%の諸費用が必要。自己資金が足りず諸費用ローンを組むハメに。
✓ 対策：最低でも物件価格の10%+諸費用分の自己資金を用意する。諸費用ローンは金利が高いので避けるべき。
❌ 住宅ローン控除を考慮せず繰り上げ返済しすぎる
控除期間中に繰り上げ返済してローン残高を減らしたため、控除額が減って損をした。変動金利で繰り上げ返済を焦る必要はない。
✓ 対策：住宅ローン控除期間中（最大13年）は控除メリットを最大化してから繰り上げ返済を検討。
❌ ボーナス払いを設定して収入減少時に困窮
ボーナスは業績次第で変動する。コロナショックで会社の業績悪化→ボーナスカット→返済不能に。
✓ 対策：ボーナス払いは設定しない。ボーナスは繰り上げ返済や貯蓄に回す方が安全。